Как выбрать подрядчика

 Добрый день!

Этим летом я собираюсь ремонтировать свой кирпичный дом, есть желание сделать нечто вроде евроремонта. Специализированные фирмы, конечно же, дорогое удовольствие. В это же время на рынке огромное количество «свободных художников». Если это возможно, расскажите, как можно протестировать прораба и строителей других специальностей до начала работ.

Дело в том, что у меня есть печальный опыт ремонта городской квартиры – когда от начала до конца работ пришлось дважды (!) менять «бригады»: говорили все красиво, а делали плохо. Так вот, возможно ли протестировать, теоретически, или на небольшом объеме работ, подрядчиков, выдающих себя за профессионалов?

 

                                                                                       С уважением, Д. Коробов г.Москва

 

К вопросу о выборе подрядчика

 

Простой, на первый взгляд, вопрос, казалось бы, требует незатейливого ответа. Однако мне, как апологету грамотного подхода к современной «домашней» стройке очень хочется полнее просветить заказчиков на эту болезненную тему. Уж больно часто они оказываются беззащитными в неравной борьбе за собственные средства с прожорливым монстром по имени Рынок Частных Подрядов.

Дело в том, ПОЛНОЦЕННОЕ качество объекта ремонта или строительства обеспечивается множеством дополняющих друг друга факторов. К основным из них можно отнести следующие.

Рациональные исходные данные и грамотные проектные решения, увязанные в целесообразном составе и объеме проекта. Виды и состав работ, реально отражающие предусмотренные технологии. Четкое техническое задание на производство работ и квалифицированно проведенный тендер. Досконально просчитанные материалы. Расценки на услуги и материалы в выбранном заказчиком диапазоне соотношения цена-качество.

Оптимизированная смета и неизменный бюджет стройки. Документы договорного пакета отражают баланс интересов сторон. Безупречная организация и исполнение работ в натуре, в духе истинного профессионализма, доброжелательности и взаимопонимания всех участников стройки. Высокая культура и полная «прозрачность» отношений сторон. Необходимый (потребителю) и достаточный (исполнителю) документооборот. И т.п.

Уважаемый респондент упомянул о том, что строительная фирма опустошает карман заказчика гораздо эффективнее, нежели  дешевая бригада. Сразу же опровергну этот вредоносный обывательский миф,  приведя в качестве обоснования одну из заповедей разумного потребителя — все познается в сравнении.

В стародавние времена порядок отношений заказчика с подрядчиком был прост и понятен каждому. Стоимость незатейливой домашней стройки была невелика, а  цена любой ошибки ничтожна. Отношения скреплялись рукопожатием и строились на доверии. «Честное слово» подрядчика основывалось на человеческом и профессиональном достоинстве и подкреплялось его репутацией.

Как это ни парадоксально, большинство факторов современного отечественного рынка направлено против потребителя – человека с деньгами. Не секрет, что атмосфера сегмента частных подрядов, мягко выражаясь, не очень доброжелательна для человека, рискнувшего ввязаться в ремонт или строительство в качестве заказчика.

Затевая ремонт квартиры или строительство загородного дома, потребитель вступает в производственные, правовые и финансовые отношения со строителями-подрядчиками. При этом рядовому обывателю совершенно невдомек, что предлагаемый ему формат делового сотрудничества выгоден лишь исполнителю.

Конфликт интересов сторон (пресловутый финансовый аспект) делает ее лицемерной, а распространенный порядок действий, навязываемый ему в качестве алгоритма делового общения с исполнителями, глубоко порочен. Он усугублен суррогатным ценообразованием и убогими договорами, не предусматривает приоритета интересов потребителя.

Цены большинства подрядчиков необоснованно завышены, а уровень «мастерства» далек от профессионального. Многочисленные ошибки и просчеты транзитом кочуют по стройкам, оставляя шлейф брака, недоделок и скрытых дефектов. Заказчики не получают заявленного количества и качества строительных услуг, а кроме того, всегда переплачивают.

Уровень профессионализма большинства исполнителей оставляет желать лучшего. Подчас, умение работать, обратно пропорционально стремлению заработать, или, как теперь говорят, «срубить денег» с клиента.

Увы, но расширение спектра товарно-денежных отношений при переходе на  рыночную экономику не только не повысило уровень технической и правовой культуры в такой сфере, как строительство, но и не добавило человечности.

Строительство, а в особенности рынок частных подрядов (где на кону живые деньги), остается достаточно «мутной» средой. И не нужно быть особо прозорливым, чтобы понять, кому из сторон это выгодно, исполнителям или потребителям.

Почему же частному заказчику предлагают лукавый, заведомо невыгодный для него алгоритм отношений, обрекающий его на лишние затраты? Ответ лежит на поверхности встречного вопроса – а разве исполнителю (в условиях «нашенского» рынка) выгодно усиливать позицию оппонента? Кому нужен «прозревший» клиент? Выходит, себе дороже!

Очевидно, что сценарий отношений сторон современной частной стройки требует корректировки, с учетом интересов потребителя. Цена грамотного подхода – получение полноценного качества и существенная экономия средств заказчика.

Критерием оценки товаров и услуг служит потребительский «оселок» цена/качество. К сожалению, на рынке частных подрядов это соотношение искажено в верхней и нижней части стоимостной шкалы. Вверху — чрезмерно раздутые цены вовсе не обеспечены музейным качеством, а внизу дешевизна обозначает явный брак (недоделки, дефекты).

Подчас, в результате немудреной «торговли» на бытовом уровне, потребитель, выбирающий «мастеров подешевле», попадает в элементарную ловушку. «Хочешь дешевле? Будет тебе дешево!». На этот счет, «бизнесменам от стройки» есть, чем ответить: меньше денег – меньше делать!

Проще говоря, «умельцы», не снижая собственной прибыли, недодают потребителю, оплаченных им строительных услуг, что вскоре отразится на качестве объекта и возымеет немалую статью перманентных эксплуатационных расходов. Таким образом, «слепо экономящий» сам выхолащивает качественную составляющую своего детища, подтверждая аксиому: хитрый обманывает сам себя.

Однако, недвижимость (квартира, дом) – это серьезный инвестиционный капитал, который, со временем должен увеличиваться, а не таять пропорционально росту заложенных «мастерами» скрытых дефектов и потери объектом эксплуатационных и потребительских качеств.

Прикидывая затраты на ремонт или строительство, нужно иметь в виду и капитализацию своих средств в объект недвижимости, увеличивая ее рыночную цену. Очевидно, что заведомо дешевый ремонт неполноценен. Но и «дорогой», часто бывает, тоже. А это уже, вдвойне обидно.

Помимо того, что составляющие оценочного оселка «цена-качество» на стройке не тождественны, они имеют рамки целесообразности. Так, выбор в пользу «явно дешевой» команды – всегда выхолащивает «технологическое наполнение объекта», ставит под сомнение качество, а выбор в пользу «дорогой» фирмы, вовсе не гарантирует адекватного же подъема уровня качества.

Протестировать уровень квалификации отдельного штукатура, маляра или плиточника на «небольшом объеме», конечно, можно. Однако, при этом, следует учесть несколько следующих факторов:

  • понятие «профессионализм» этим тестом не ограничивается (помимо «правильности» выполнения того или иного отдельного вида работ в натуре, существуют и другие критерии, составляющие категорию «профи»);
  • в качестве «эталона сравнения» должен быть рассмотрен объект-аналог (например, дом или квартира, сопоставимые по площади, близкие по  материально-технологическому «наполнению» предстоящего ремонта и его бюджету);
  • профессиональный уровень самого тестирующего должен быть, как минимум, сопоставим (обывательская оценка по критерию «хорошо/плохо» мало чего дает).

В общем случае, профессиональные специалисты строительной отрасли имеют соответствующие документы (квалификационные свидетельства для рабочих, дипломы и сертификаты для инженеров), подтверждающие их квалификацию по специальности.

Что касается оценки степени профессионализма прораба (производителя работ), то потенциальным заказчикам следует знать, что в очереди за хорошими прорабами сегодня стоят тысячи строительных фирм. Хороший прораб – центральная фигура любой стройки, ее организатор и вдохновитель, специалист, обеспечивающий требуемый нормативный (профессиональный) режим производственной и технологической дисциплины – основы высокого уровня организации и качества производимых работ.

Если же человек, назвавшийся прорабом, прозябает в статусе «свободного художника», он не востребован, как специалист, нередко это тривиальный посредник «перекати-поле», не имеющий специального образования и должного опыта, пытающийся неумело совмещать функции  сметчика, снабженца и предводителя горстки случайных людей, собравшихся «слегка подхалтурить».

Рядовому потребителю, при выборе исполнителя работ на своем объекте, бывает непросто определить, подрядчик какой «пробы» предлагает ему сотрудничество. Как же заранее избежать «покупки кота в мешке», в виде нерадивого исполнителя?

Конечно, при выборе «своего» подрядчика из ряда кандидатов, следует обязательно посетить их прежние объекты (лучше, находящиеся на завершающейся стадии) и оценить организацию проведения стройки и качество выполнения работ.

Однако, как справедливо отметил автор письма, данное действо можно отнести лишь к теории, если за ним не последует применение главного оценочного «оселка» проверки уровня профессиональной состоятельности подрядчика. Речь идет об анализе выставленного им коммерческого предложения — сметно-договорной документации.

Совсем не зря профессионалы считают СДД – «зеркалом» предстоящей строки, а согласование технического задания (сметы) и текстовой части договора подряда с выбранным подрядчиком ключевым действием тендерного сценария, когда заказчики теряют значительную часть своих средств и существенную долю качества объектов.

Суть в том, что выполнение работ в натуре (т.н., «мускульный» этап любой стройки, представляемый рядовым обывателем собственно ремонтом или строительством) – на деле самое простое и понятное действо. Но простым и понятным оно становится только тогда, когда ему предшествует и его сопровождает грамотный инжиниринг. Именно уровень инжиниринга дает представление о классе подрядчика.

Как же определить уровень мастерства будущего подрядчика (или хотя бы выявить потенциального бракодела) до начала работ, еще находясь «на берегу»? Во многом, этому способствует экспертиза выставляемого потенциальным подрядчиком, коммерческого предложения – обязательный элемент грамотного тендера.

Весь вопрос заключается в том, насколько компетентен привлекаемый эксперт. Понятно, что сами потребители в круг подобных экспертов явно не входят, как впрочем, и подавляющее большинство инженеров-строителей, имеющих, подчас, узкую профессиональную специализацию.

В общем случае, независимая экспертиза с многоаспектным комбинаторным анализом — удел специалистов высшей категории, имеющих, помимо необходимых знаний и опыта, соответствующий квалификационный сертификат государственного образца.

Совершенно очевидно, что классно малярить-штукатурить, укладывать паркет или плитку рядовой обыватель не в состоянии. Осознавая это, весьма странно предполагать, что он способен грамотно выполнять функцию профессионального строителя-заказчика (в т.н. Системе Заказчика, как правило, работают специалисты, прошедшие суровую подрядную школу — инженеры-строители более глубоких знаний, обширного опыта и высокой квалификации, нежели их коллеги-подрядчики).

В свете изложенного, весьма комично выглядят иные самоуверенные персонажи, пытающиеся неуклюже «контролировать» проведение свой стройки на бытовом уровне. Не стоит забывать, что возведение объекта полноценного качества – дело не только рук, но и, прежде всего, головы.

В создании этого полноценного качества принимают участие обе стороны. В том числе: заказчик – решениями и финансами, а подрядчик – квалификацией своих работников, соблюдением принимаемых решений в рамках СНиПовских нормативов и применением доброкачественных материалов.

Очевидно, что если, хотя бы одним из пяти перечисленных аспектов, пренебречь, ничего хорошего не выйдет.  Так, например, заказчик, необоснованно урезающий бюджет предстоящей стройки, подписывает приговор своему объекту. Хотя бы уж тем, что вынуждает подрядчика ставить менее умелую (с меньшим фондом зарплаты) бригаду и применять контрафактные материалы, которыми, увы, переполнен рынок.

Автор письма сообщает, что у него есть печальный опыт. Ну что ж, в нашем жестоком и лукавом мире, обжегшись на молоке, нередко приходится дуть на воду. Однако при этом не лишним бывает взглянуть и на себя: а насколько сам потребитель адекватен и состоятелен как заказчик.

Речь идет не только о финансах. Приведенный автором письма факт со сменой подрядчиков при ремонте квартиры, не только заставляет задуматься, но и достаточно характеризует его самого. Как Заказчика, в инженерном понимании этого слова. Профессионалам хорошо известен, парадоксальный (на первый взгляд) постулат, ведающий о том, что истинной первопричиной всех бед и неприятностей на любой стройке является непрофессионализм самого заказчика (или его команды).

Очень часто, затевая ремонт квартиры или строительство загородного дома, потребитель, в порыве экономии,  обращает свой взор на недорогих исполнителей. По окончанию работ, получив «музей брака» и понеся нервные, временные и финансовые потери, он почем зря ругает строителей. Начинать, однако, нужно было с себя.

Предпосылки этому были заложены еще тогда, когда, обсуждая  предстоящие работы и материалы в семейном кругу и с представителями «недорогой» бригады, пытаясь сэкономить, сами же «облегчали-выхолащивали» свою стройку. Сами упрощали задачу довольным «мастерам», согласовывая цену.

Можно привести тысячи примеров, где здравый смысл перевешивает попытку самообмана.  Но, почему-то, в деле ремонта квартиры или строительства дома, применение принципа действия соотношения цена-качество упускается из виду. Неразумно тешить себя иллюзией, рассчитывая за небольшие средства получить полный и качественный набор строительных услуг.

Всем известна пословица о том, что скупой платит дважды, а невежда – всю жизнь. Но, почему-то, никто не торопится распространить ее на себя. Своя подготовленность, как заказчика, потребителем даже не рассматривается как фактор. Очень хочется дешево и круто. А, главное, все-таки, дешево. Но, так в жизни не бывает. Вспомним еще одно мудрое народное изречение: «легко дается, да дорого обходится!».

Если дешево — значит чего-то, обязательно, будет не хватать, что-то будет упущено, недодано. С таким подходом свою стройку лучше не затевать вовсе. Конечно, экономить при проведении ремонта квартиры или строительства дома надо обязательно. Но экономить грамотно, осмысленно, «зряче».

Приведу еще одну профессиональную истину: как исполнитель готовит стройку на бумаге, так он ее и проведет в натуре. Субъективизм и взаимное лукавство в оценочных подходах, в зависимости от обеспечения своих интересов, создают предпосылки для разной трактовки одного и того же и, как следствие, зарождают конфликты между заказчиками и исполнителями.

Намечаемый комплекс ремонтно-строительных услуг, на момент его обсуждения между потребителем и исполнителем, понятие эфемерное. Часто, заказчик задумывает одно, обсуждает с подрядчиком другое, а получает третье. «Коррекция истины» — цены происходит втемную, под воздействием финансовых реалий заказчика и обоснованности запросов подрядчика по отношению к его возможностям.

На рынке частных строительных подрядов сегодня представлено множество способов и методов составления смет на производство работ. Разные по форме и содержанию, они хорошо отражают истинное лицо исполнителей, степень их профессионализма.

Разумный потребитель желает знать все статьи предстоящих ему расходов, составляющие сметную стоимость объекта. Он хочет убедиться, что ее величина будет адекватна сумме строительных услуг (исходя из согласованного организационно-технологического ряда) и материального наполнения объекта, которые он заказывает.

Кроме того, заказчик имеет полное право (закон на его стороне) определиться с бюджетом предстоящей стройки заранее и исключить все предпосылки для, широко распространенного и горячо любимого исполнителями, «разбухания» сметы в процессе начавшихся работ.

Последнее происходит тогда, когда неосведомленность потребителей позволяет иным непрофессиональным (невежественным или недобросовестным) подрядчикам брать объект в работу, согласовывая поначалу умеренную сумму и тем самым, выигрывая немудреный тендер, а затем, в процессе начавшегося строительства или ремонта, раздувать смету и беззастенчиво «доить» своего клиента.

Поэтому, важным условием разумного потребителя, еще до подписания договора, становится требование о предварительном расписывании предстоящей стройки в правовом, организационном, технологическом, материальном и стоимостном аспектах, с учетом обеспечения приоритета его интересов.

С другой стороны, профессиональным подрядчикам (в отличие от лже-профи) самим необходим грамотный сметный учет. Во-первых, для того, чтобы обоснованно защитить смету перед заказчиком. А во-вторых, чтобы не «залезть» в себестоимость. Формирование цены – целое искусство — зависит от множества факторов, главный из которых — мастерство сметчика.

Хороших сметчиков немного, ценятся они на вес золота. Доскональное знание принципов организации, технологии и экономики строительства, номенклатуры материалов и нюансов делопроизводства, владение техниками калькуляции основных параметров с учетом особенностей каждого объекта и сложившейся тендерной конъюнктуры, подпитанные практическим опытом реальной стройки, позволяет им создавать превосходные «партитуры», по которым, очень удобно и без лишних затрат, предстоит исполнить мелодию стройки «оркестру» подрядчика.

Грамотный сметчик приносит своей кампании прибыль не путем «обвеса и обсчета», а за счет обоснованного учета всех элементов и факторов, формируя калькуляцию совместно с постепенно «прозревающим» заказчиком. В составление сметы он вкладывает частицу своей души. У каждого такого сметчика существует неповторимый почерк, присущий только ему стиль.

Ничего общего с ними не имеют выпускники месячных курсов и прочие «мастера машинного доения» клиентов. К сожалению, отдельные строительные компании (о «диких» бригадах и говорить нечего) ведут свою ценовую политику «от фонаря».

Порой, ценообразование подменяется ленивой формулой: некая удельная стоимость квадратного метра, умножается на общую площадь объекта. Другая крайность – расписывание стройки «до гвоздя». Разворачивание технологических карт при ценообразовании, в итоге, увеличивает сметную стоимость в полтора раза.

Оба приведенных подхода — вредоносны для потребителей. В первом случае они обречены на недополучение услуг (выхолащивание технологий), во втором – на существенную переплату.

Третий вредоносный для потребителя подход заключается в необдуманном удешевлении предстоящей стройки, когда заказчики — по разным причинам — идут на вариант «потемкинской деревни». Тогда и технологии донельзя упрощены, и привлекаемые работники неквалифицированны, и, естественно, не идет речь о каком либо качестве.

Практика показала, что в подавляющем большинстве случаев, сметная структура и сами расценки формируются не в результате вдумчивой работы и кропотливого расчета трудозатрат, себестоимости, прибыли и прочих статей, а на основе примитивных шаблонов, как рукотворных, так и компьютерных.

Фривольное «жонглирование» цифрами, терминами и понятиями, технологическая путаница и техническое невежество искажают истинный смысл ценообразования, вводят обывателя в заблуждение. Сдобренная слабеньким договором, «филькина грамота», для несведущего заказчика, играет роль мины замедленного действия.

Радующая его глаз небольшой, поначалу, суммой, «механическая калькуляция» создает предпосылки для последующего роста сметной стоимости, недодачи строительных услуг, выхолащивания технологий, снижения качества, конфликтов и прочих неприятностей. Подчас, бывает обидно за «коллег» по строительному цеху, виртуозно выдающих красивые, но совершенно бессмысленные компьютерные калькуляции.

Дело, естественно, не в величине конечной цифры. Рынок есть рынок. Каждый волен выставлять свою цену и рассчитывать ее в силу своих способностей и возможностей. Крайние расценки, все равно, рихтуются тендерными механизмами. Подрядчикам следует лишь помнить, что новое время предъявило более высокий уровень профессиональной культуры, а смета является визитной карточкой фирмы.

Чем более грамотно построено ценообразование, тем меньше закладывается «белых пятен», которые  оборачиваются для заказчиков «черными дырами», тем точнее смета, тем меньше дополнительных затрат клиентов или убытков подрядчиков.

Смета, как зеркало, отражает истинное лицо исполнителя, его видение предстоящей стройки, его профессионализм и степень лукавства. Практика подсказала заказчикам, что при тестировании кандидатов, следует руководствоваться производной от известной поговорки: покажите мне смету, и я расскажу вам все о вашем подрядчике. Одного взгляда достаточно. Грамотная смета — залог успешной работы. Эрзац-смета приводит к недоделкам, дефектам, дополнительным затратам и конфликтам.

В заключение хочу еще раз напомнить потребителям ремонтно-строительных услуг, что, прежде чем приступить к ремонту или строительству, каждый должен честно осознать свои возможности, как Заказчика. Сможет ли он, самостоятельно, на высоком уровне, вести сложные производственные, правовые и финансовые отношения с подрядчиком, без ущерба для собственных средств и качества объекта?

Если возникают сомнения, следует воспользоваться услугами помощника – специалиста, выполняющего функцию профессионального Заказчика. Право на получение квалифицированной инженерной поддержки заложено в статье 749 ГК РФ.  Заручившись такой поддержкой, частный заказчик избавит себя от множества проблем. В том числе, от проблемы выбора надежного подрядчика.

Что же касается прямого тестирования подрядчиков «на профессионализм» при проведении тендеров, то в интеллектуальном багаже т.н. Системы Заказчика для этого имеется регламентный ряд ключевых оценочных принципов, позволяющих безошибочно отделять «зерна от плевел» и выбирать оптимального исполнителя работ для данного конкретного объекта.

Об этом пойдет речь в одной из следующих публикаций рубрики «Советы «строительного адвоката», а в заключение этой статьи еще раз напомню будущим застройщикам, что тестированию нужно подвергнуть и себя. Во-первых, в условиях «дремучего» современного рынка частных подрядов это особенно актуально. А во-вторых, время «самоделкиных» безвозвратно ушло. На кону совсем другие деньги и ответственность.

 

В.Е.Свирин (2003 год)

Поделиться в соц. сетях

Опубликовать в Google Buzz
Опубликовать в Google Plus
Опубликовать в LiveJournal
Опубликовать в Мой Мир
Опубликовать в Одноклассники

Добавить комментарий

Строительство коттеджей. Реконструкция, ремонт, отделка жилых и коммерческих помещений. Монтаж ПВХ и алюминиевых окон. Межкомнатные двери. Свердловская область. Екатеринбург.

best wordpress themes - wordpress themes 2012 - wordpress travel themes